家を売るときの金額に対する考え方

家を売りたいと考えているときにはできるだけ取引金額を大きくしようと考えるのはもっともなことです。どうすれば高く売れるようになるのでしょうか。実は家を売るときには想定していた通りの金額で売れることはあまり多くはありません。

家の売却価格が決まる流れも考慮し、できるだけ高い金額で売れるように工夫をしてみましょう。

家の売却は土地と建物に分けて考えるのが必須

まず家を売るときに重要なのが土地と建物を分けて考えることです。取引のときには総額で金額が決まりますが、実際には個々にどの程度の価格で取引するのが良いかを検討しています。土地は主に時価によって決まるのが特徴で、公示価格や周辺の土地の取引金額から判断して適切な販売価格を設定するのが通例です。

それに対して建物は広さや間取り、住宅設備やデザインなどによる影響もないわけではありませんが、大きな影響を与える要素として経年劣化が挙げられます。土地は何年所有していてもそれが理由で価値が低下することはありません。

しかし、建物の場合には日常的な使用や太陽光、地震などの影響によって少しずつ損耗していきます。そのため、建物の価値は年々下がっていってしまい、最終的には建物があると売却価格が下がることすらあるのです。この点を念頭に置いておかないと家を高く売るのは難しくなります。

ただし、安易に早く売れば良いと考えれば十分というわけではないので気を付けましょう。

早く売れば良いわけではない理由

家をできるだけ高い価格で売るには早く売れば良いと安直に考えることができない理由は四つあります。一つ目は土地と建物の売却金額は合わせて考えなければならないからです。建物の価値が年々下がっていったとしても、地価が上がっている状況なら合わせると数年後の方が高く売れる可能性もあります。

二つ目は売却益が出たときに税金が大きくなるリスクがあることです。売却益が出ると譲渡所得税を納めなければなりません。その税率が所有期間によって違う仕組みになっていて、五年以上所有していると長期譲渡所得となって税率が半分近くまで下がります。

所有期間が五年以下の場合には短期譲渡所得になり、高額の税金を納めなければならないかもしれません。もう少し家を持っていれば五年になるという場合には売却を待った方が良い可能性があるのです。三つ目は同様に税金に関わることで、長く持ち過ぎると固定資産税がかかることも考慮しなければならないからです。

この観点からは基本的には早く売れば得をすることになります。ただ、固定資産税の支払い義務は4月1日に所有していた人に課せられるので、その直前まで待ってみた方が良い可能性もあるでしょう。特に3月から5月頃に家を売ることを考え始めた場合には考慮しておくべき点です。

四つ目の理由として、家の売却金額には交渉による影響が大きいことが挙げられます。家の売却価格は買い手との交渉によって決まるのが原則で、互いに納得する金額にならないと取引は成立しません。この点については次の項目でより詳しく見てみましょう。

売却価格は交渉によって決まる

家の売却をするときには不動産会社を利用して仲介してもらうのが一般的です。宣伝広告を出してもらって買い手の候補が見つかったときに連絡をもらい、売却先として適切だと考えられた場合には交渉をして取引金額を決めます。

販売価格として設定した金額の通りに売れることは多くはなく、交渉の中で金額が少し下がってしまうのが通例です。しかし、相手がぜひとも購入したいと思っている場合には想定通りの金額で売れることもあります。逆に経年劣化の影響が著しかったり、類似物件が周辺にあったりすると交渉を粘られてしまって安くしなければならないこともあるでしょう。

このような交渉の際に売ると決めるかどうかは売り手次第です。もしあまりに安く売らなければならないとなれば売却を断ってしまい、別の買い手が出てくるまで待つこともできます。次の買い手が見つからなくなるリスクもありますが、余裕をもって販売を始めることでより高く買ってくれる相手を見つけられる可能性が高まるでしょう。

このような理由で家を売るのは焦ってはならず、高い価格でも買ってくれる人が出てくるまで待つという考え方も重要だと言えるのです。

『新潟市で家を売るときのポイント!体験談から学んだこと!』

相場から大きく離れるのは困難

家を高く売るには早めに販売を始めて、高い価格設定でも買ってくれる人が出てくるのを待っていれば大丈夫かと思ってしまうといつまでも売れない可能性もあるので注意しましょう。土地も建物も取引の相場がおよそ決まっているので、その金額から大きく逸脱することは困難です。

土地は公示価格が参考にされることが多く、路線価もよく相場観を養うのに使われます。このような指標から判断して妥当な土地価格でないと買おうと思ってくれる人はあまり出てきません。建物についても同様で、地域によってどの程度の使用の家で築年数がどのくらいならいくらかといった相場があります。

建物の場合には過去の取引事例が参考にされることが多いので予め調べておきましょう。

高く売るためのポイント

このような状況を鑑みると高く売るにはどのようなポイントを押さえると良いのでしょうか。まず重要なのが売りたいと思っている土地と建物の相場を確認することです。そして、その相場から大きく逸脱しない範囲で高めに販売価格を設定して不動産会社に売り出してもらいましょう。

買い手が見つかったら交渉をすることになりますが、少し価格を下げたとしても相場程度の金額まで下げるだけで済むと期待できます。買い手も相場を知っている可能性があるので、相場よりも大幅に高く売ることよりも相場までなら下げても良いというスタンスで交渉するのが賢明です。

また、高く買ってもらうためには、この金額でも買っても良いと思ってもらえるように工夫することが大切です。売ろうとしている家の魅力をできるだけたくさんアピールできるようにし、買い手の候補から出てきた質問には的確に答えられるようにしておきましょう。

また、不動産会社が間に立ってくれることになるため、その販売力や交渉力の高さも売却価格に大きく影響します。複数の不動産会社に家を売りたいという話をしてみて、力量がありそうなところを見つけ出すことも重要です。

過去の実績から判断して相場よりも高く売れている物件が多い会社を選べば特に力強いサポーターになるでしょう。

参考サイト...高く家を売る研究|ど素人が損した失敗談から教える不動産売却のコツ